Anwaltskanzlei Holger André
Anwaltskanzlei Holger André

Mietrecht Immobilienrecht Kündigung Eigenbedarf Mieterhöhung u.a.

Schönheitsreparaturen:

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2015 seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Nun ist eine Regelung im Mietvertrag grundsätzlich nur dann wirksam, wenn die Wohnung zu Vertragsbeginn frisch renoviert war. Oder anders ausgedrückt: Wenn eine unrenovierte Wohnung bei Vertragsbeginn übergeben wurde, besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Schönheitsreparatur (BGH Urteil vom 18.03.2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 185/14). Wie so oft steckt das Problem aber leider im Detail: Was geschieht bei einer nur teilweise renovierten Wohnung?

Auch zu den sogenannten Quotenabgeltungsklauseln äußerte sich der BGH (ZR 242/13).im Großen und Ganzen kann man sagen, dass sich eine wirksame Abgeltungsklausel nach der aktuellen rechts sprechen des BGH wohl nicht mehr vereinbaren lässt. Dem liegt kurz gesagt die Überlegung zugrunde, dass es für den Mieter kaum abschätzbar ist, welche Belastungen er letztlich mit einer solchen Klausel übernimmt.

 

Mietvertrag ausfüllen:

Sehr viele Fehler geschehen bereits beim Ausfüllen des Mietvertrages. Man füllt zum Beispiel widersprüchlich aus, streicht irgendwelche Regelungen, von denen man meint, dass man sie nicht braucht. Aber mit das Schwierigste und Undurchsichtigste ist, wenn man in einem Mietvertrag handschriftliche Regelungen anbringt. Es kann nämlich sein, dass eine an sich wirksame Regelung mit einer anderen auch wirksamen Regelung im Vertrag insgesamt im Zusammenspiel eine Unwirksamkeit ergeben. Es würde den Rahmen dieser Webseite springen, sämtliche solche Fälle aufzuzählen. Pauschal kann man aber sagen, dass man eine handschriftliche Regelung in einen Mietvertrag nur dann aufnehmen sollte, wenn man sich absolut sicher ist, dass diese Regelung im Zusammenspiel mit den übrigen Regelungen wirksam ist. Wenn man sich nicht sicher ist, sollte man eine handschriftliche Regelung lieber ganz weglassen.

 

 

Mit welchen Farben darf ein Mieter die Wände streichen?

1) Kann man in einem Formular-Mietvertrag regeln, in welchen Farben ein Mieter die Wände streichen muss?

Unter dem Stichwort Farbwahlklauseln hatte der BGH folgendes entschieden: Entscheidung des Bundesgerichtshofs 22.10.2008 - VIII ZR 283/07.

2) In einem Urteil vom 06.11.2013 zum Aktenzeichen VIII ZR 416/12 entschied der Bundesgerichtshof zu einem Schadensersatzanspruch eines Vermieters.

Ein Mieter hatte einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen und die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses so dem Vermieter zurückgegeben. Der Mieter hatte die Wohnung bei Einzug neutral dekoriert übernommen.

Der Bundesgerichtshof sprach dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch zu und zwar in Höhe der Kosten, die erforderlich sind, um einen Zustand wiederherzustellen, der für die meisten Mieter wieder akzeptabel ist.

Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung:

 

Das sollten Sie unbedingt wissen:

 

Abrechnungszeitraum:

Der BGH senkte die formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen. Vermieter müssen danach Verbrauchsabrechnungen nicht mehr auf ein Kalenderjahr umrechnen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einzelner Betriebskostenarten nicht mit dem Abrechnungszeitraum deckungsgleich ist, der der Gesamtabrechnung zugrunde liegt. (BGH Urteil vom 30. April 2008 (Az. VIII ZR 240/07). Der Vermieter ist danach nicht gezwungen, die Verbrauchsabrechnungen eines Versorgungsunternehmens mit Hilfe einer gesonderten Verbrauchserfassung auf ein Kalenderjahr umzurechnen. Der Vermieter im genannten Urteil hatte in die Betriebskostenabrechnung, die den Zeitraum eines Kalenderjahres umfasste, eine Heizkostenabrechnung eingestellt. Der Abrechnungszeitraum dieser verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung war jedoch nicht das Kalenderjahr, sondern – an die Heizperiode anknüpfend – die Zeit vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahres. Das war zulässig, so der BGH.

 

 

Mindestangaben in einer Nebenkostenabrechnung:

Man unterscheidet zwischen einer formell wirksamen und einer inhaltlich richtigen Betriebskostenabrechnung.

Diese Unterscheidung ist von enormer Bedeutung, weil es für den Vermieter eine Ausschlussfrist gibt. Später als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums kann eine formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung nicht mehr korrigiert werden.

Beispiel: Wenn der Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember.2015 reicht, dann muss eine formell wirksame Abrechnung bis spätestens zum 31.Dezember 2016 dem Mieter zugehen.

Damit eine Abrechnung formell wirksam ist, müssen in der Abrechnung folgende Angaben enthalten sein:

  • Angabe der jeweiligen Betriebskostenart und zwar mit der Bezeichnung, wie die Betriebskostenart in der Betriebskostenverordnung bezeichnet ist (z.B. Allgemeinstrom, Müll, Grundsteuer usw.).

  • Angabe des Gesamtbetrages für die jeweilige Betriebskostenart.

  • Angabe des Verteilerschlüssels für die jeweilige Betriebskostenart.

  • Angabe des Einzelanteils der jeweiligen Betriebskostenart (Gesamtkosten x Verteilerschlüssel).

  • Bildung der Summen (Gesamtkosten und Einzelanteile).

  • Angabe der Vorauszahlungen, die vom Mieter geleistet worden sind.

  • Bildung der Differenz zwischen Summe des Einzelanteils zu den Vorauszahlungen (das ergibt entweder eine Nachforderung oder ein Guthaben).

  • Der Abrechnungszeitraum darf keinen Tag länger als 12 Monate sein.

  • Die Abrechnung sollte unterschrieben sein.

  • Die Abrechnung muss den Aussteller (also den Vermieter) erkennen lassen und natürlich auch den Empfänger, also den Mieter und es sollte das Mietobjekt bezeichnet werden.

Besonders sorgfältig sollte man bei der Angabe des Verteilerschlüssels sein. Der Verteilerschlüssel muss in der Abrechnung vollständig nachvollziehbar angegeben werden. Sobald der Mieter zur Nachvollziehbarkeit weitere Informationen einholen muss, etwa den Mietvertrag zur Hand nehmen muss oder Erkundigungen beim Vermieter anstellen muss, ist die Nachvollziehbarkeit nicht mehr gegeben und die Abrechnung wäre formell unwirksam.

 

Beispiel: Als Verteilerschlüssel wird 33 % angegeben. Diese Angabe ist grundsätzlich nicht nachvollziehbar. Der gesetzliche Verteilerschlüssel ist das Flächenverhältnis zwischen vermieteter Wohnfläche und Gesamtfläche im ganzen Objekt.

Richtig gibt man daher zum Beispiel wie folgt an: Vermietete Wohnfläche = 56 m². Gesamtfläche im ganzen Objekt = 200 m². Schlüssel A = 56 m²/200 m². Nun kann man überall dort, wo man den Flächenschlüssel als Verteilerschlüssel benötigt den Terminus „Schlüssel A“ angeben.

 

Ein häufiger Fehler ist, dass man aus Gerechtigkeitsgesichtspunkten manche Nebenkostenpositionen nicht nach dem Flächenverhältnis verteilen möchte, sondern zum Beispiel nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder nach der Anzahl der Wohneinheiten im Haus. Entscheidend ist aber nicht, was einem gerecht erscheint, sondern was vereinbart wurde; und das steht grundsätzlich im Mietvertrag. Wenn im Mietvertrag also nichts von einem Personenschlüssel steht, dann darf auch nicht nach der Anzahl der Personen verteilt werden.

 

Wichtiges zur Zustellung:

 

Wenn man sämtliche Hürden für eine formell wirksame und inhaltlich richtige Nebenkostenabrechnung genommen hat, stellt sich die Frage, wie diese Abrechnung dem Mieter zugestellt wird. Es kommt immer wieder vor, dass ein Brief mit der Post nicht ankommt. Jedenfalls muss der Vermieter beweisen, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter vor Ablauf der Ausschlussfrist zugegangen ist.

Die sicherste Variante ist, wenn sich ein Zeuge (das kann jeder sein, der nicht im Mietvertrag als Mietvertragspartei aufgeführt ist) das unterschriebene Original der Nebenkostenabrechnung durchliest, davon eine Kopie angefertigt und dann das Original in den Hausbriefkasten des Mieters einwirft und sich auf der Kopie einen Vermerk macht, an welchem Tag zu welcher Uhrzeit er es eingeworfen hat.

Wenn dieser Weg z.B. aufgrund größerer Entfernungen unpraktikabel ist, bietet sich als zweitbeste Variante das Einschreiben mit Rückschein an. Das Problem an dieser Variante kann aber sein, dass wenn der Mieter nicht zu Hause ist und lediglich eine Benachrichtigungskarte von der Post in seinem Briefkasten vorfindet und dann den Brief nicht innerhalb einer Woche bei der Postfiliale abgeholt, dann das Einschreiben wieder an den Vermieter zurückgesendet wird und dann hat es keinen Zugang gegeben. Denn die Benachrichtigungskarte ist nicht der Zugang.

Wenn man also Zeit hat, die Ausschlussfrist von 12 Monaten also noch nicht nahezu abgelaufen ist, dann bietet sich diese Variante dennoch an, weil durch den Rückschein (wenn es funktioniert) die Zustellung grundsätzlich nachgewiesen werden kann.

Wenn aber die Zeit drängt, weil die Ausschlussfrist von 12 Monaten fast abgelaufen ist und die Entfernung für einen Einwurf durch einen Bote in den Hausbriefkasten zu groß ist, dann bietet sich das Einschreiben-Einwurf an. Und um sicherer zu gehen sollte man die Nebenkostenabrechnung doppelt ausfertigen und mit 2 getrennten Einschreiben-Einwurf versenden (die Gefahr, dass beide Einschreiben nicht zugestellt werden oder das Zustellungsdatum bei der Post elektronisch nicht hinterlegt wird, ist gering).

Wenn Sie einen Brief per Einwurf-Einschreiben versenden, erhalten Sie von der Post einen Einlieferungsbeleg. Wichtig: Dieser Einlieferungsbeleg ist nicht der Beleg der Zustellung, sondern eben nur der Einlieferung. Auf diesem Beleg ist eine Sendungsnummer abgedruckt und eine Internetadresse und dann lässt sich nach einigen Tagen der Sendestatus zur Sendungsnummer abrufen. Und diesen Abruf druckt man sich aus und hat so einen Zustellungsnachweis.

Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Zur Baulichen Veränderung:

 

BGH, 07.02.2014, Aktenzeichen V ZR 25/13:

 „Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.„

 

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